Zupełnie niepojęte jest dla mnie, dlaczego w Polsce tak dużo się mówi i promuje produkt pod nazwą „odwrócona hipoteka”, dedykowany emerytom. Ten amerykański wynalazek nie ma wielkiego wzięcia nawet w USA: skorzystało z tej formy pomocy trochę ponad 300 tys. osób, czyli ok. 0,1 proc. populacji. Przypomnijmy zatem, na czym polega ten super produkt.
Dwa warianty odwróconej hipoteki
1. Odwrócony kredyt hipoteczny – ma to być taki fajny kredyt, którego nie trzeba będzie wcale spłacać! Co miesiąc dostaniemy od instytucji finansowej określoną kwotę, wynikającą z umowy kredytowej. Druga wersja tego kredytu to jednorazowa wypłata określonej kwoty (np. 25% wartości mieszkania) bez konieczności spłaty rat.
Zgodnie z założeniami projektu ustawy z dnia 29 kwietnia br. odwrócony kredyt hipoteczny ma być produktem oferowanym przez banki.
2. Renta dożywotnia – w dniu zawarcia umowy renty własność nieruchomości przechodzi na podmiot, który zobowiązuje się do co miesięcznej wypłaty renty w ustalonej kwocie; zwykle kilkuset złotych. Umowa gwarantuje beneficjentowi (emerytowi, który skorzystał z tej formy odwróconej hipoteki) możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tejże nieruchomości. Taka forma odwróconej hipoteki funkcjonuje na polskim rynku od paru lat, sprzedaje ten produkt kilka firm.
Matematyka prawdę Ci powie
Przyjrzyjmy się zatem liczbom: porównajmy opłacalność obydwu wariantów odwróconej hipoteki na konkretnym przykładzie. W wyliczankach brałem także pod uwagę wysokość ewentualnego spadku należnego rodzinie emeryta po śmierci tegoż.
RENTA DOŻYWOTNIA – wysokość renty, na podstawie danych z funduszu FAMILIA (z 2013 r.).
Zakładana wartość nieruchomości – 400 tys. z
|
Kwota renty miesięcznie | Suma wypłat z funduszu hipotecznego | |||||
| po 5 latach | po 10 latach | po 13 latach | po 17 latach | po 30 latach | |||
| Mężczyzna 65 lat | 680 | 40 800 | 81 600 | 106 080 | 138 720 | 244 800 | |
| Kobieta 65 lat | 530 | 31 800 | 63 600 | 82 680 | 108 120 | 190 800 | |
| Kwota ewentualnego spadku | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | ||
ODWRÓCONY KREDYT HIPOTECZNY – przy założonej wartości mieszkania 400 000 zł i wypłacie kredytu jedną ratą – 30% ceny mieszkania
| Kwota kredytu wypłaconego w jednej racie, tj. w kwocie 120 000 zł | Okres kredytowania | |||||
| 5 lat | 10 lat | 13 lat | 17 lat | 30 lat | ||
| Mężczyzna 65 lat / Kobieta 65 lat | 168 306 | 236 058 | 289 181 | 379 058 | 433982 | |
| Zadłużenie wobec banku z tytułu udzielonego kredytu* | 168 306 | 236 058 | 289 181 | 379 058 | 913 470 | |
| Zakładane wydatki seniora – 700 zł miesięcznie | 42 000 | 84 000 | 109 200 | 120 000 | 120 000 | |
| Kwota ewentualnego spadku ze sprzedaży mieszkania** | 211 694 | 143 942 | 90 819 | 942 | 0 | |
| Kwota ewentualnego spadku w gotówce *** | 78 000 | 36 000 | 10 800 | 0 | 0 | |
| Kwota ewentualnego spadku łącznie (3.+4.) | 289 694 | 179 942 | 101 619 | 942 | 0 | |
* – przy założeniu oprocentowania kredytu na poziomie 7% rocznie z roczną kapitalizacją odsetek
** – kwota, która pozostanie po sprzedaży mieszkania przez bank i rozliczenia nadwyżki ze spadkobiercami.
Dodatkowe założenie – koszty przejęcia i sprzedaży nieruchomości poniesione przez bank to kwota 20 000 zł.
*** – wypłacony kredyt (120 000 zł) pomniejszony o sumę wydatków seniora (poz.2.).
UWAGA: Nie bierzemy pod uwagę ewentualnych dochodów emeryta z lokat.
Z przedstawionych danych widać, jak tanio sprzeda swoją nieruchomość senior na rzecz funduszu oferującego rentę dożywotnią; gdyby emeryt przeniósł się na inny świat w okresie do
5 lat po zawarciu umowy, dostanie za mieszkanko ledwie coś koło 10 proc. jego wartości! Z kolei skorzystanie przez seniora z odwróconego kredytu hipotecznego pozostawi go po pewnym czasie bez grosza, gdy okaże się on bardzo żywotnym dziadkiem. Taki wariant będzie jeszcze większą katastrofą dla banku, bowiem zgodnie z duchem projektu ustawy z kwietnia br. bank ma prawo sprzedać nieruchomość dopiero po śmierci emeryta. Nie może też domagać się od jego spadkobierców pokrycia własnych strat z tek transakcji, które mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych!
Co mi dziadku zostawisz w spadku?
Obie formy odwróconej hipoteki są więc bardzo felerne: zarówno dla seniora, jak i dla jego spadkobierców. Czy nie ma zatem żadnych nadziei na godne życie naszych seniorów? Nawet jeśli przechodzą na emeryturę z majątkiem o wartości 400 000 zł? Mam na myśli zakładaną w powyższych przykładach wartość posiadanego mieszkania. Najprostszym rozwiązaniem, o czym jakbyśmy zupełnie zapomnieli, jest zwykła zamiana mieszkania. Przecież emeryt nie musi mieszkać w najlepszej lokalizacji (chyba, ze go na to stać), a znalezienie własnego gniazdka, którego cena będzie na poziomie 200 000 zł, nie jest dziś żadnym problemem. Nawet jeśli przyjmiemy, że koszty takiej transakcji wyniosą emeryta kwotę 20 000 zł, to i tak pozostanie mu 180 000 zł żywej gotówki. Plus oczywiście – własne mieszkanie, które po jego śmierci przejdzie w ręce spadkobierców, a nie na rzecz funduszu hipotecznego. Odpowiednie wyliczenia dotyczące tej formy rozwiązania problemów finansowych seniora przedstawiam poniżej.
ZAMIANA MIESZKANIA o wartości 400 000 zł na mieszkanie o wartości 200 000 zł (20 000 zł – zakładane koszty związane z zamianą mieszkania)
| Kwota uzyskanej dopłaty przeznaczona na comiesięczne wypłaty dla seniora: 180 000 zł | Okres od daty zamiany | |||||
| 5 lat | 10 lat | 13 lat | 17 lat | 30 lat | ||
| Mężczyzna 65 lat / Kobieta 65 lat | ||||||
| Zakładane wydatki seniora – 700 zł miesięcznie | 42 000 | 84 000 | 109 200 | 142 800 | 180 000 | |
| Kwota ewentualnego spadku * | 318 000 | 296 000 | 270 800 | 237 200 | 200 000 | |
* – wartość mieszkania (200 000 zł) plus kwota gotówkowa pozostała spadkobiercom (180 000 zł pomniejszone o sumę wydatków – zgodnie z poz. 2.).
UWAGA: Nie bierzemy pod uwagę ewentualnych dochodów emeryta z lokat oraz oszczędności związanych z niższymi kosztami mieszkania po zamianie.
Próba zaszczepienia amerykańskiego pomysłu – odwróconej hipoteki – na polskim rynku nie może się udać. Nawet jeśli ta forma będzie działać, będzie to zawsze produkt bardzo niszowy i kompletnie nieopłacalny dla emerytów, przy czym poszkodowanymi zawsze będą także spadkobiercy osób, które się nabiorą na opisane rozwiązania. Kapitalne rozwiązanie problemów emerytów, to z kolei inny amerykański wynalazek. Mam na myśli miasto Sun City w Arizonie, które przeznaczone jest dla osób w wieku 55+.
Miasto wesołych staruszków
Cytuję za Gazetą Wyborczą, jest to skrót publikacji z 2013 roku:
„W roku 1959 w stanie Arizona w USA zaczęło powstawać miasteczko dla emerytów pod nazwą SUN CITY. Pomysłodawca Del Webb wykończył najpierw 5 domów pokazowych (…) Od 1 stycznia 1960 roku ruszyła sprzedaż domów w SUN CITY. W pierwszym miesiącu Del Webb sprzedał 400 domów, a po roku liczba sprzedanych wzrosła do 2 tysięcy. Dziś Sun City liczy blisko 40 000 mieszkańców. Znajduje się tu 7 centrów rozrywki, w których odbywają się zajęcia fitness, spa, zajęcia z ceramiki, kółka kolekcjonerów, 8 pól golfowych, 3 country cluby, biblioteka, 12 centrów handlowych. Emeryci i emerytki studiują na Uniwersytecie Trzeciego Wieku, pływają synchronicznie, tańczą w grupie cheerleaderek, popijają wino w klubie dla singli. Dom w mieście może kupić każdy po ukończeniu 19 lat. Jest tylko jeden warunek – musi z nim mieszkać co najmniej jedna osoba w wieku 55+; bo miasto Sun City to społeczność ludzi 55+.”
Przecież takie rozwiązanie bez problemu można przenieść do Polski! Żyjemy w pięknym kraju, gdzie jest mnóstwo niezagospodarowanego terenu: w otoczeniu gór, jezior, czy też w bliskiej odległości od morza. Emeryt, który posiada własną nieruchomość – po prostu zamieni ją na mieszkanie lub dom w polskim SUN CITY, najczęściej uzyska jeszcze w wyniku tej transakcji konkretną dopłatę. Czy naprawdę my, Polacy, nie możemy zrobić czegoś prostego i bardzo pożytecznego, zamiast produkować jedynie absurdalne i bardzo szkodliwe społecznie ustawy?
Autor: Krzysztof Oppenheim
